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원앤원 통사옥 › 실무 가이드
INSIGHT
강남 통사옥
실무 가이드
건물을 통째로 빌릴 때 실제로 막히는 지점들을 정리했습니다. 면적 계산, 비용 비교, 계약서 조항, 임대인 확인까지 순서대로 보실 수 있습니다.
GUIDE
실무 가이드 14
순서대로 읽으실 필요는 없습니다. 지금 막혀 있는 항목부터 보셔도 됩니다.
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통사옥은 몇 평부터인가요?
정해진 기준은 없습니다. 실무에서는 건물 전체를 단독으로 쓰면 평수와 관계없이 통사옥으로 봅니다. 다만 전용 200평 이상이면 사실상 한 회사가 다 쓰게 되므로 통임대로 분류해 함께 보여드립니다.
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통사옥이 층임대보다 비싼가요?
평당 임대료만 보면 비슷하거나 낮은 경우도 많습니다. 건물주가 공실 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 관리비 항목을 직접 부담하게 되므로 총비용 기준으로 비교해야 합니다.
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간판을 외벽에 달 수 있나요?
통임대라도 외벽 간판은 별도 협의가 필요합니다. 건물주 동의와 구청 옥외광고물 신고가 모두 있어야 하므로 계약 전에 확인합니다.
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이사 기간은 얼마나 잡아야 하나요?
인테리어 없이 들어간다면 주말 이틀이면 가능하지만, 공사가 들어가면 4~8주를 봅니다. 업무 중단을 최소화하려면 금요일 이사 후 주말 정착이 일반적입니다.
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이중으로 임대료를 내는 기간을 줄일 수 있나요?
새 사옥의 렌트프리를 인테리어 기간에 맞춰 협의하는 방법이 있습니다. 통임대는 이 협의가 비교적 잘 됩니다.
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원상복구는 어디까지 해야 하나요?
계약서에 정한 범위까지입니다. 입주 당시 사진이 있으면 분쟁이 줄어듭니다. 입주 전후 사진을 반드시 남겨두세요.
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보증금을 지키는 방법이 있나요?
근저당 상태를 확인하고, 필요하면 전세권 설정을 검토합니다. 건물 가치 대비 근저당과 보증금 합계가 과도하지 않은지 보는 것이 기본입니다.
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임대료는 매년 오르나요?
계약서에 정한 대로입니다. 상한을 명시하지 않으면 갱신 때 분쟁이 생기므로 미리 적어두는 것이 좋습니다.
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계약 기간은 보통 몇 년인가요?
통사옥은 3~5년이 일반적입니다. 인테리어 투자 회수를 고려해 기간을 정하고, 중도 해지 조건도 함께 협의합니다.
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보증금은 보통 얼마인가요?
강남권 통사옥은 월 임대료의 10~20개월분이 일반적입니다. 보증금을 낮추고 월세를 올리는 방식으로 협의하는 경우도 있습니다.
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관리비는 얼마나 보나요?
건물 상태와 계약 방식에 따라 편차가 큽니다. 직전 1년 치 실제 지출 자료를 요청해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
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인테리어 비용은 어떻게 잡나요?
사용 범위와 마감 수준에 따라 차이가 큽니다. 통사옥은 공용부까지 포함되므로 층임대 기준으로 잡으면 모자랍니다.
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매입 시 자기자본은 얼마나 필요한가요?
건물 가격과 대출 조건에 따라 다릅니다. 상담 시 취득 부대비용까지 포함해 산정해 드립니다.
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임차하다가 매입할 수 있나요?
계약서에 우선매수권을 넣어두면 가능성을 남길 수 있습니다. 건물주와 협의가 필요한 조항입니다.
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일부 층 임대를 주면서 쓸 수 있나요?
가능합니다. 강남에서 흔한 형태이며, 임대 수익이 보유 비용을 상쇄합니다.
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20명이면 몇 평이 필요한가요?
전용 기준 60~80평, 연면적으로는 100평 안팎을 봅니다. 회의실 수와 재택 비율에 따라 달라집니다.
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승강기 없는 건물은 피해야 하나요?
3층 이하라면 큰 문제가 없지만 4층 이상이면 상층부 활용이 어렵습니다. 임대료가 낮은 만큼 용도를 나눠 쓰는 방법도 있습니다.
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주차가 부족하면 어떻게 하나요?
인근 건물이나 공영주차장 월주차를 확보하는 것이 일반적입니다. 비용을 총비용에 포함해 비교합니다.
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왜 200평이 기준인가요?
전용 200평을 넘으면 한 회사가 건물을 사실상 전부 쓰게 되는 경우가 많아, 실무에서 통임대로 보고 조건을 협의합니다.
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중앙 공조와 개별 공조 중 무엇이 나은가요?
근무 시간이 일정하면 중앙 공조가 저렴하고, 야근이나 주말 근무가 잦으면 개별 공조가 낫습니다.
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